政策法规
二三线城市追涨"卖地热" 土地出让金不断上涨
编辑时间:2011/9/8 16:18:08  点击数:

 [提要]据中国指数研究院的统计数据显示,上半年土地出让收入排名第三的昆明,出让金收入为336.85亿元,同比涨幅416.03%;排名第七的沈阳土地出让收入308.13亿元,同比涨幅142.63%。还有一些未进入前十名的二、三线城市土地出让金同比涨幅,预计亦不低。

(来源:环球财经)如果以“面包肯定比面粉卖得贵”的逻辑衡量,对于二、三线城市的开发商而言,房价未来也许仍不用担忧。

据中国指数研究院的统计数据显示,上半年土地出让收入排名第三的昆明,出让金收入为336.85亿元,同比涨幅416.03%;排名第七的沈阳土地出让收入308.13亿元,同比涨幅142.63%。还有一些未进入前十名的二、三线城市土地出让金同比涨幅,预计亦不低。

再从《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》的数据来印证,1~6月全国130个城市共成交土地9511宗,成交土地面积43759万平方米,成交面积同比增加24%,显然实际的土地成交数量有增无减,成交金额减少是由于二、三线城市的地价没有一线城市地价高,但土地交易的绝对数量并不低,而且在大幅增长。

与上述城市相比,一线城市土地出让金骤降。这其中除了政策限购等因素外,主要还是由于开发商担心一线城市的高房价风险,于是转战二、三线城市继续“圈地”,从而推高了二、三线城市的地价和房价。如山东泰安市今年上半年商品房成交均价同比上涨了53.9%等。

同时,上半年重点在二、三线城市布局的房地产开发商也大获全胜,万科(000002.SZ)、恒大地产、保利地产(600048,股吧)(600048.SH)、碧桂园(2007.HK)等企业,上半年的销售金额同比增幅都在60%以上。

在进一步强化和规范房地产需求调控的同时,还应强化供给管理;除了加大保障性住房的总供给,还应规范房屋租赁市场,让租房者有相对稳定感,避免“非刚性需求”立即转化为“刚性需求”;另外,还可以通过税收手段来提高房屋持有环节的成本,让持有多套房的人将存量房释放出来,让一部分房屋恢复居住属性,从而缓解目前的畸形供需格局。

其次,地方政府应该开源节流,自主减少财政压力,并将土地出让金优先用于保障房建设,避免让土地出让金成为地方政府的“第二财政”或“私房钱”。

从公开的统计数据来看,土地出让金收入逐年大幅递增。去年全国土地出让成交总价款为2.7万亿元,较2009年增长70.4%;前年土地出让总价款是1.59万亿元,较2008年增长65.7%。若拿现在的年土地出让金数据与10年前比较,仅2010年一年就超过了2001年的20倍。

笔者建议,应对过去十年的土地出让金收支进行重点审计,做一本公正、公开、明明白白的账,对于曾涉嫌违规使用土地出让金或者将土地出让金挥霍、挪用的相关责任人,应该给予必要的责任追溯。因为土地出让金换走了未来50~70年的土地使用权,相当于“爷卖仔田”,如果这笔账是个糊涂账,如何对得起子孙后代?

另外,是否能将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来,建一个全国性的土地公开交易平台,将土地转让信息公开,接受各方监督;然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户,由中央财政暂作保管;再根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。这样既可以保证“取之于民,用之于民”,也可以起到对土地出让金收支的监督作用,斩断地方政府与房地产开发商的利益链条。


 

(来源:中国土地市场)

9月初,广州、南京等多地举办土地拍卖,可场面却大都冷冷清清。曾经的激烈竞拍已经不再,大多数地块都是以底价成交,甚至还有地块流拍。对此,有业内人士表示,土地市场正在回归理性,“地王时代”正向“底价时代”转型。但各地面临的一个新问题,便是土地财政大幅缩水。

核心数据 8幅地块

9月1日,广州市国土房管局出让9块国有建设用地使用权。在短短8分钟内,其中的8幅地块便已经被“瓜分”完毕,平均1分钟卖出1幅地块。不仅如此,推出的9块地中,有8块以底价成交。

多地土地拍卖遇冷

现场“零举牌”,9分钟卖9块地,其中8幅底价成交,今年广州最大规模卖地会就是这样冷清收场。

9月1日,广州市国土房管局1日一口气出让荔湾区、白云区、花都区、番禺区共9块国有建设用地使用权。然而,以往“抢地”大战的场面不再。短短8分钟内,其中的8幅地块便已经被“瓜分”完毕,平均1分钟卖出1幅地块。不仅如此,推出的9块地中,有8块以底价成交。如此旋风般地结束拍卖,在全国市场上也并不多见。但来自搜房网的统计显示,上半年广州成交的13宗商业用地和8宗住宅用地几乎都是底价拍出。

土地拍卖遇冷不仅仅发生在广州。也是9月1日,南京国土局再次迎来土地拍卖。拍卖会上,来到现场拿地的代表总共不超过10人;被拍卖的6幅地块中,有5幅地块均以底价成交;位于横溪甘泉湖的G32地块最终流拍。土地市场再次陷入低迷。

9月2日,扬州举行扬州市区国有建设用地使用权“净地”出让竞价拍卖会。 3个小时,分布在扬州东南西北中方位的6块“净地”成功拍卖,但从成交价格上来看,开发商显得愈加理性、谨慎。

土地市场的动向常常被称为楼市的“风向标”。在号称“金九银十”的传统房地产的火爆时期,不但房价节节松动,就连土地拍卖市场都做不到“开门红”。这让房地产市场更加“雪上加霜”。

开发商态度趋谨慎

对今年广州最大规模卖地会,开发商们不给“面子”,有业内人士表示“非常惊讶”。

北大公共经济研究中心研究员韩世同就对媒体表示 “结果太令人意外了,原本以为至少有几块土地会存在竞拍的情况”。有业内人士认为,是“国家宏观调控令土地市场日渐冷清”。

其实,广州、南京等地土地市场的困境只是全国的一个缩影。接二连三的土地拍卖会传递了这样一个信号,当前土地交易市场显露趋冷态势。更有媒体分析,在各种楼市调控政策的催化下,今年以来,开发商资金回笼缓慢,市场预期悲观,拿地热情骤降,流拍和底价成交依旧将贯穿整个土地市场。

更多业界人士认为,近期开发商资金开始吃紧,使得他们拿地比较谨慎。最近开发商销售资金回笼并不是太多,此外不少大型开发商还有在建项目需要投入资金,因此拿地开始趋于谨慎。

不过好消息是,地价的“低迷”在某种程度上也意味着未来房价的高价空间不会很大,国家对房地产市场持续的宏观调控政策已经开始显现巨大的威力。

土地财政面临考验

土地市场遇冷的情况还在继续,最直接的反应就是全国范围内的土地出让金大幅减少。

数据显示,尽管土地成交面积相较去年并未出现太大下滑,但前8月土地成交金额大滑坡,不足去年全年一半。

在上海,今年前8月土地出让金为743.1亿元,仅为去年全年的48.4%。而虽然上海土地出让金出现大幅下降,但是743.1亿元的总收入还是超过了北京、天津、杭州等城市,位列全国第一。在北京,根据北京市土地整理储备中心的数据,前8月,北京经营性用地土地出让金收入合计为671.95亿元,比去年同期下调了6.74%,仅相当于去年全年土地收入的40.9%。在广州,上半年广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元,同比减收33.75亿元,下降17.14%。

对此,北京中原市场研究部总监张大伟认为,在数次提高存款准备金率及信托渠道收紧的情况下,销售速度同时放缓导致回款难,这些都使得开发商资金压力加大,影响了他们的拿地能力。但张大伟预计,虽然9月以后土地市场可能因供应上涨而出现一定程度的成交升温,但预计很难再达到2010年的水平。“楼市调控在下半年的力度只会加强,这将使得土地市场依然维持今年前8个月的冷清。 ”

显然,在政策的叠加效应下,土地市场下行将是未来一段时间的趋势。而不管是土地流拍还是地价下跌,都将对地方政府的财政收入造成冲击。有分析人士建议,在国家对房地产市场持续调控不放松的情况下,解决此前过度依赖土地财政的问题势在必行。晚行动不如早行动,各地要积极寻找财政增长的新的突破口,才不会陷入被动。