2007年10月，M公司与姜某签订了某小区的商品房预售合同，办理了交易合同备案登记。

同年10月25日，姜某以M公司作为保证人，向银行借款300万元，付清房款。

2008年10月，M公司将初始登记证明交给姜某，但姜某一直未过户。

2008年12月，因姜某与郭某借贷纠纷案，一审法院对上述房屋进行了预查封。

2010年2月，M公司因姜某未能偿还银行贷款，就预售合同向市仲裁委员会提起仲裁，解除了M公司与姜某的房屋预售合同。

在郭某申请一审法院执行上述房屋过程中，M公司提出执行异议，并主张讼争房屋的所有权。

疑    问

①商品房交易合同登记备案是否等同于预告登记？

②预查封是否具有否定之后做出的解除预售合同仲裁裁决效力？

解    析

商品房交易合同登记备案和预告登记是两项不同的法律制度。

《物权法》第20条规定，当事人按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

2008年建设部颁布的《房屋登记办法》第67条至73条规定了房屋预告登记的范围和有关要求。

另外，《不动产登记暂行条例》和《土地登记办法》等法规和规章中也对预告登记作了相应规定。

只有符合规定的程序和要求后，才能从法律意义上完成预告登记行为并产生相应法律效力。该制度具有权利保全、顺位等效力，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力。

商品房交易合同登记备案是一项行政管理措施。

《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房交易合同备案登记后，对合同双方形成的是一种行政管理上的义务，而非不动产权利变动的影响。

本案中，涉案房屋未依法办理预购商品房预告登记，初始登记完成后也未办理转移登记，只是办理了交易合同登记备案。本案中，二审法院认为：M公司取得初始登记后，将涉案房屋权属登记资料交给姜某，姜某一直未办理产权证，故涉案房屋产权未发生物权变动。

本案中，一审法院虽然对涉案房屋进行了预查封，但是，预查封是人民法院对被执行人尚未登记、将来可能会登记的不动产权利进行的一种预先限制性措施，只有在登记机关正式办理登记后，才转为正式查封。因此，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时的依法解除。所以，本案中的预查封行为实施虽然在仲裁之前，但不能否定仲裁裁决的效力，在仲裁委员会解除讼争房屋预售合同的裁决生效后，预查封便失去了对象。

综上所述，二审法院判决如下：

M公司享有涉案房屋所有权；停止对涉案房屋的执行并解除查封。本案进一步明确了房屋交易合同备案不能代替预告登记，从依法保护不动产权益和降低交易风险的角度来，及时办理房屋预告登记仍然是必要的。